Oddajanje apartmaja v Sloveniji: kaj morate vedeti
Z novim zakonom o gostinstvu se je leta 2026 marsikaj spremenilo. Tukaj je pregleden vodnik po obveznostih sobodajalca — registracija, prijava gostov, turistična taksa, kategorizacija in nove omejitve, ki prihajajo.
Kaj se je spremenilo z novim zakonom o gostinstvu
Novi Zakon o gostinstvu se je začel uporabljati 1. januarja 2026 in na novo ureja kratkoročno oddajanje stanovanj turistom — področje, ki je v Sloveniji v zadnjih letih močno naraslo. Najpomembnejše spremembe, ki veljajo že zdaj:
- Največ 15 gostov v posameznem stanovanju hkrati.
- Identifikacijska številka nastanitvenega obrata mora biti navedena pri oglaševanju (npr. na Airbnb in Booking oglasih).
- Brez vpisa v register se nastanitve ne sme oglaševati.
Registracija: kako začeti zakonito
Preden sploh objavite oglas, morate imeti urejeno dejavnost. Fizična oseba, ki želi turistom oddajati sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje za krajši čas, to praviloma počne kot registrirani sobodajalec.
Postopek vpisa
- Vpis v Poslovni register Slovenije — vlogo (Prijava za vpis podatkov o sobodajalcu) oddate na katerikoli izpostavi AJPES osebno ali po pošti.
- V 8 dneh po vpisu oddate obrazec M12 na ZZZS (zdravstveno zavarovanje) in obvestite FURS o načinu vodenja poslovnih knjig in obračunu davčnih obveznosti.
- FURS vas po uradni dolžnosti vpiše v davčni register kot fizično osebo, ki opravlja dejavnost.
Kaj morate imeti urejeno
- Dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici (izpisek iz zemljiške knjige, kupoprodajna ali najemna pogodba, sklep o dedovanju ...).
- Ustrezno uporabno dovoljenje za prostor, kjer opravljate dejavnost.
- V večstanovanjski stavbi tudi soglasja solastnikov v ustreznem deležu.
- Izpolnjevanje splošnih in posebnih pogojev (npr. požarni red, varnost inštalacij, minimalni tehnični pogoji).
Natančen nabor dokumentov je odvisen od vrste in starosti objekta — pred vpisom ga preverite pri AJPES ali računovodji.
Sprotne obveznosti med oddajanjem
Prijava gostov (knjiga gostov)
Podatke o gostih morate voditi in poročati. Po novem se gosti poročajo le prek spletnega portala AJPES — ne več ločeno Policiji, SURS in občini. Ena prijava torej pokrije več namenov hkrati (evidenca, statistika, turistična taksa).
Turistična taksa
Za vsakega gosta pobirate in odvajate turistično (in promocijsko) takso. Višina je odvisna od občine — preverite veljavni znesek pri svoji občini. Taksa se obračuna prek istega poročanja na AJPES.
Napovedan nov »turistični evro« (1 € na nočitev)
Vlada je napovedala uvedbo t. i. turističnega evra — novega namenskega prispevka v višini 1 € na nočitev za podporo gorskim kmetijam. Ukrep je predviden v koalicijski pogodbi, kmetijski minister pa je napovedal, da bo v mandatu tudi uveljavljen.
Še ni sprejeto. Predlog je v pripravi. Združenje sobodajalcev Slovenije mu nasprotuje in opozarja, da bi dodatno breme pobiranja in obračunavanja spet padlo na male ponudnike, ki bi prispevek zaračunavali gostom. Če bo sprejet, se bo turistični evro obračunaval poleg obstoječe turistične in promocijske takse.
Viri: STA, Delo, Forbes Slovenija (3. 7. 2026). Za zavezujoče informacije spremljajte MKGP in Uradni list — spremembe spremljamo namesto vas.
Davki in prispevki
Kot registrirani sobodajalec plačujete pavšalne prispevke za socialno varnost (preračunane za obdobje dejavnosti) in akontacijo dohodnine iz dejavnosti. Dohodek iz oddajanja je obdavčen — način (normirani vs. dejanski odhodki) se izbere ob registraciji in vpliva na to, koliko davka plačate.
e-Vročanje
Registrirani sobodajalec je v delu dejavnosti vključen v sistem eVročanja — dokumenti vam bodo vročeni elektronsko prek portala eDavki, ne po pošti. Redno preverjajte eDavki, da ne zamudite rokov.
Kategorizacija nastanitve
Vse nepremičnine, ki se turistom oddajajo kratkoročno po dnevni ceni, morajo biti kategorizirane v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov.
- 1–3 zvezdice/jabolka: dovoljena je samoocenitev (elektronsko prek portala SPIRIT / slovenia.info).
- 4–5 zvezdic/jabolk: oceno mora opraviti ocenjevalec z licenco.
Kategorizacija določa, koliko zvezdic lahko prikazujete v oglasih — kar vpliva na pričakovanja gostov in ceno.
Kazni: zakaj se ne splača oddajati na črno
Oddajanje turistom brez registrirane ali priglašene dejavnosti se šteje za delo na črno. Že samo oglaševanje takšne nastanitve je prepovedano in sankcionirano — torej nastanitve brez registracije sploh ne smete objaviti na portalih.
Časovne omejitve od leta 2027
Poleg sprememb iz leta 2026 zakon napoveduje časovne omejitve oddajanja, ki naj bi se začele uporabljati po 1. januarju 2027, in sicer v občinah z visokim tveganjem negativnih vplivov (seznam predviden do 30. aprila 2026):
- V večstanovanjskih stavbah: oddajanje omejeno na do 60 dni na leto.
- V eno- in dvostanovanjskih stavbah, kjer lastnik stalno prebiva: do 150 dni.
- Občine bodo lahko omejitve prilagodile v razponu od 30 do 270 dni letno.
Spremembe spremljamo namesto vas
Pravil je veliko in se spreminjajo. easyoddaja vas opozori, ko se za vašo občino kaj spremeni — vaš AI pomočnik pa medtem gostom odgovarja na njihova vprašanja prek QR kode in WhatsAppa, 24 ur na dan, v njihovem jeziku. Manj papirjev v glavi, več miru.
Opozorila o zakonodaji so informativna in niso pravni nasvet.
Uradni viri
Za zavezujoče informacije in vaš konkreten primer se obrnite na uradni vir ali računovodjo:
Kje preveriti
FURS — Finančna uprava RS AJPES — register in poročanje GOV.SI — državni portal SPOT — slovenska poslovna točkaPosebej preverite zneske (turistična taksa, prispevki, dohodnina), saj se razlikujejo po občinah in se spreminjajo. Za davčno optimizacijo (normirani odhodki ipd.) se posvetujte z računovodjo.